Où acheter une résidence secondaire sans se tromper ? Le prix au m² varie de moins de 2 000 € sur la côte picarde à plus de 14 000 € à Val d’Isère. Mais le prix d’achat ne dit pas tout : surtaxe d’habitation, règles de location saisonnière et exigences bancaires changent le coût réel d’une ville à l’autre. Ancien banquier, je vous donne les chiffres à jour pour comparer.
À retenir
- La Manche est la seule façade littorale en baisse sur un an (-1,4 %, 3 982 €/m², SeLoger juillet 2026).
- En 2026, 688 communes appliquent la surtaxe maximale de 60 % sur la taxe d’habitation des résidences secondaires (DGFiP).
- Le taux moyen atteint 3,66 % sur 20 ans en octobre 2026 (Pretto), avec un endettement plafonné à 35 %.
Sommaire
Mer, montagne ou campagne : combien coûte le mètre carré en 2026 ?
Le littoral, entre stabilisation et écarts géants
SeLoger chiffre la Côte d’Azur à 6 145 €/m² en juillet 2026, en hausse de 1,6 % sur un an. Le littoral atlantique atteint 5 249 €/m². La façade de la Manche recule de 1,4 % à 3 982 €/m². Selon la FNAIM, les 517 communes littorales étudiées restent 50 % plus chères que le reste de l’Hexagone.
| Ville ou secteur | Prix moyen | Source |
| Lège-Cap-Ferret | 11 557 €/m² | Expertimo, mai 2026 |
| Biarritz | 7 147 €/m² | Expertimo, mai 2026 |
| Saint-Gilles-Croix-de-Vie | 4 334 €/m² | SeLoger, juillet 2026 |
| Royan | 3 961 €/m² | SeLoger, juillet 2026 |
| Woignarue (Somme) | 1 790 €/m² | CAFPI, août 2026 |
Montagne et campagne, deux budgets opposés
Le réseau Expertimo relève 14 464 €/m² à Val d’Isère, 10 118 €/m² à Chamonix et 9 753 €/m² à Megève. Les stations intermédiaires et les villes de vallée restent plus accessibles :
- Brides-les-Bains : 4 337 €/m² ;
- Sallanches : 3 725 €/m² ;
- Pyrénées : 2 672 €/m² en moyenne (Crédit Agricole) ;
- campagne : 1 700 à 2 500 €/m² selon les zones (Crédit Agricole).
Pour cibler une ville, procédez dans cet ordre :
- fixez votre budget frais inclus ;
- comparez le prix au m² de la commune et de ses voisines ;
- vérifiez le temps de trajet depuis votre résidence principale.
Le conseil de Sébastien : Sallanches affiche 3 725 €/m², soit environ 2,7 fois moins que Chamonix.
Surtaxe d’habitation et location saisonnière, le coût caché de certaines villes
La majoration de taxe d’habitation en zone tendue
L’article 1407 ter du Code général des impôts autorise une majoration de 5 % à 60 % de la taxe d’habitation des résidences secondaires. Selon la note de la DGFiP sur les délibérations 2026, 3 689 communes y sont éligibles et 1 666 l’appliquent, pour un taux moyen de 41,8 %.
| Indicateur 2026 | Valeur |
| Communes éligibles | 3 689 |
| Communes ayant voté la majoration | 1 666 (45,2 %) |
| Communes au taux de 60 % | 688 |
En 2025, La finance pour tous citait Paris, Bordeaux, Nice, Marseille, La Rochelle, Bayonne et Chambéry parmi les villes au taux maximal.
Ce que la loi Le Meur change pour la location
La loi Le Meur, adoptée en novembre 2024, encadre les meublés de tourisme :
- micro-BIC du meublé non classé : abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes ;
- micro-BIC du meublé classé : abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € ;
- DPE obligatoire, logements classés G exclus, classe D attendue d’ici 2034.
Avant de signer, vérifiez auprès de la mairie :
- le taux de majoration voté ;
- l’obligation d’enregistrement du meublé ;
- les règles de changement d’usage et le règlement de copropriété.
Le conseil de Sébastien : à prix égal, une commune sans majoration réduit chaque année la facture fiscale de votre résidence secondaire.
Apport, taux, endettement : ce que la banque exige pour une résidence secondaire
Les règles du HCSF appliquées à la résidence secondaire
Le Haut Conseil de stabilité financière plafonne l’endettement à 35 % des revenus, assurance incluse, sur 25 ans maximum (27 ans dans le neuf). Ce taux cumule les crédits de la résidence principale et de la résidence secondaire. Depuis juin 2023, 30 % de la marge de flexibilité de 20 % des banques bénéficie à la résidence secondaire et au locatif.
| Durée | Taux moyen (Pretto, octobre 2026) |
| 15 ans | 3,50 % |
| 20 ans | 3,66 % |
| 25 ans | 3,75 % |
Apport et frais à prévoir
Pretto situe l’apport demandé entre 10 % et 30 % du prix. Le PTZ reste réservé à la résidence principale. Le dossier doit couvrir :
- frais de notaire : 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf (Crédit Agricole) ;
- entretien : 1 à 3 % de la valeur du bien par an (Pretto) ;
- charges de copropriété et taxe foncière.
Pour présenter un dossier solide :
- calculez votre endettement cumulé ;
- chiffrez votre reste à vivre ;
- mobilisez un apport couvrant au moins les frais.
Le conseil de Sébastien : un apport qui couvre les frais de notaire rassure la banque plus qu’un taux d’endettement juste sous 35 %.
Où acheter une résidence secondaire : le bon calcul avant le coup de cœur
Pour savoir où acheter une résidence secondaire, croisez trois données : le prix au m², qui reste bas en Vendée, sur la côte picarde ou à la campagne ; la fiscalité locale, avec une surtaxe pouvant atteindre 60 % ; et votre capacité d’emprunt sous le plafond de 35 %. Le DPE devient aussi un critère de revente et de location. La vraie question reste donc l’usage du bien dans dix ans.
