Depuis la loi de finances 2025, entrée en vigueur le 14 février 2025, la question de la réintégration des amortissements a transformé la mécanique fiscale des locations meublées. En 2026, les précisions administratives ont levé deux grandes incertitudes : l’ordre exact des corrections à appliquer au prix d’acquisition et l’application (ou non) du mécanisme aux loueurs soumis au régime micro-BIC. Pour un investisseur qui passe du statut LMNP au statut LMP, ou qui change l’affectation du bien, ces clarifications peuvent se traduire par une charge fiscale soudaine au moment de la cession. L’exemple de Claire, propriétaire d’un studio acheté 200 000 € et amorti partiellement pendant dix ans, illustre le basculement : un résultat comptable positif lié aux amortissements non consommés peut générer un impôt sur les BIC malgré une plus-value fiscale nulle. Les professionnels recommandent désormais une analyse fine des échéances de détention et du régime fiscal choisi, afin d’éviter des conséquences inattendues à la revente. Ce texte explique qui est concerné, comment se calcule la réintégration et quelles stratégies patrimoniales envisager pour limiter l’impact fiscal.
- 🔍 Qui est concerné : investisseurs LMNP au régime réel avec amortissements
- ⚖️ Clarifications 2026 : ordre des corrections précisé par l’administration fiscale
- 💡 Micro-BIC : règles spécifiques et points d’attention
- 📊 Stratégies : arbitrages entre durée de détention, SCI à l’IS et audit comptable
Qui est directement visé par la réintégration des amortissements en LMNP ?
Les règles s’appliquent principalement aux propriétaires ayant opté pour le régime réel en LMNP et ayant pratiqué des amortissements comptables. Ceux qui ont subi des déficits grâce aux amortissements ou ont une détention courte sont les plus exposés.
Une clarification importante concerne le micro-BIC : l’administration rappelle que l’abattement forfaitaire est réputé tenir compte des amortissements linéaires selon l’article 50-0 et 39 du CGI, ce qui a été précisé par plusieurs commentaires publiés en 2026 analyse juridique.
Insight : vérifier son régime fiscal dès l’acquisition pour éviter une surprise au moment de la revente.
Comment se calcule la plus-value après réintégration des amortissements ?
La réforme impose de diminuer le prix d’acquisition du montant total des amortissements pratiqués avant d’appliquer certaines corrections. L’ordre des opérations, longtemps controversé, a été clarifié : l’amortissement vient d’abord diminuer le coût d’acquisition, puis les majorations pour frais ou travaux sont appliquées selon les commentaires administratifs cités par des cabinets spécialisés explication détaillée.
Exemple : achat 200 000 €, amortissements cumulés 50 000 € → base réduite à 150 000 €, puis application des majorations. Cela peut augmenter significativement la plus-value taxable et donc l’impôt dû à la revente.
Insight : l’ordre des corrections peut changer le montant d’impôt de plusieurs milliers d’euros.
Cas pratique : le passage LMNP → LMP
Claire, après dix ans en LMNP réel, devient LMP en raison d’une hausse des recettes : la réintégration des amortissements non consommés est alors obligatoire. Le résultat comptable positif devient imposable en BIC et impacte la base fiscale de la cession.
Pour d’autres illustrations chiffrées, des guides pratiques et retours d’expérience sont disponibles sur des sites spécialisés retours d’investisseurs et chez les notaires commentaire notarial.
Insight : le changement de statut déclenche la règle et nécessite une anticipation patrimoniale.
Stratégies pour limiter l’impact fiscal
- 🔁 Anticiper la durée de détention : viser >20 ans pour l’exonération des plus-values immobilières
- 📚 Tenir une comptabilité rigoureuse des amortissements et des travaux
- 🏛️ Comparer avec une SCI à l’IS si la revente est prévue (analyse disponible sur comparatif SCI/LMNP)
- 🧾 Faire auditer les comptes par un cabinet spécialisé pour calibrer l’option fiscale (ex. audit fiscal)
Insight : une stratégie patrimoniale globale réduit le risque d’impact fiscal disproportionné.
Tableau comparatif : scénarios et impact fiscal
| Scénario 🧾 | Amortissements réintégrés 💶 | Impact fiscal estimé ⚠️ |
|---|---|---|
| LMNP réel, détention 10 ans | 50 000 € | Hausse de l’impôt sur BIC + prélèvements sociaux |
| Passage LMNP → LMP | Amortissements cumulés réintégrés | Imposition immédiate sur le résultat comptable |
| Micro-BIC (abattement) | Non individualisés | Traitement spécifique, vérifier l’application |
Insight : chaque situation mérite un calcul personnalisé.
Une vidéo pédagogique ci-dessus détaille le calcul pas à pas pour un LMNP au réel.
La seconde vidéo illustre des cas concrets de passage de statut et les conséquences fiscales.
Ressources et lectures recommandées
Pour approfondir : guides pratiques et analyses juridiques publiés par des cabinets, plateformes de fiscalité et articles spécialisés, notamment des synthèses sur fiscalité LMNP et des conseils pour éviter les écueils lors de la revente stratégies pratiques.
Insight final de section : seul un diagnostic patrimonial complet permet de choisir la meilleure option.
Qui doit réintégrer les amortissements lors d’une revente ?
Les loueurs en LMNP ayant opté pour le régime réel et ayant pratiqué des amortissements doivent réintégrer ces montants, en particulier en cas de passage au statut LMP ou de changement d’affectation du bien.
Le régime micro-BIC est-il concerné ?
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire réputé inclure les amortissements. Des précisions administratives en 2026 invitent toutefois à vérifier la situation individuelle avec un conseiller fiscal.
Que faire si la réintégration crée une forte charge fiscale ?
Examiner la possibilité d’une stratégie patrimoniale alternative (SCI à l’IS, allongement de la détention, cession progressive) et solliciter un audit comptable pour simuler les impacts.
L’ordre des corrections est-il définitivement fixé ?
Oui : l’administration a précisé que les amortissements diminuent d’abord le prix d’acquisition puis les majorations sont appliquées, ce qui peut modifier la base taxable.
