- 🔎 Niche fiscale 2026 : l’amortissement en location nue réduit la base imposable des revenus fonciers sans changer le statut du bien.
- 📉 Objectif : avantages fiscaux concrets (neutralisation partielle des loyers, report de l’excédent), sans passer en meublé.
- 🧩 Règles clés : terrain non amortissable, bâti et travaux amortis sur des durées réalistes, conformité à la loi fiscale en vigueur.
- 🚀 Stratégie : viser un investissement locatif rentable et pérenne, avec une vraie optimisation fiscale de long terme.
- 🧭 Public visé : bailleurs imposés aux tranches 30/41 %, primo-investisseurs, expatriés et détenteurs de biens déjà loués nus.
Jusqu’à 47,2 % des loyers peuvent partir en impôts et prélèvements sociaux pour un bailleur à 30 % de TMI. En 2026, une fenêtre s’ouvre : l’amortissement en location nue entre dans le jeu et change l’équation des revenus fonciers. Concrètement, une partie du prix du bâti et des travaux est étalée chaque année pour diminuer l’assiette taxable. Combien de milliers d’euros peuvent ainsi être économisés, et sous quelles conditions précises ?
Voici l’essentiel à connaître pour comprendre le levier, l’appliquer sans faux pas et bâtir une stratégie durable. Fil conducteur : l’histoire de Samir, 38 ans, qui loue un T2 à Rennes et qui bascule en 2026 sur la Niche fiscale 2026 pour soulager sa facture. À la clé, des chiffres, des exemples concrets et des pistes d’achats (y compris des biens atypiques) pour profiter d’une vraie défiscalisation maîtrisée — sans bricoler, sans meublé, et avec une vision long terme.
Amortissement en location nue 2026 : comment ça fonctionne et pourquoi c’est puissant
Le principe : étaler la valeur du bâti (hors terrain) et certains travaux sur une durée d’usage, pour réduire chaque année la base de vos revenus fonciers. Le terrain reste non amortissable, ce qui impose d’en estimer la quote-part (ex. 10–20 % du prix d’acquisition selon la localisation).
Ce mécanisme se combine aux charges classiques (intérêts, taxe foncière, assurances, frais de gestion). Si l’amortissement excède le résultat foncier, la part non utilisée se reporterait sur les exercices suivants, ce qui lisse l’impôt dans le temps. Résultat narratif pour Samir : une pression fiscale qui baisse sans changer de stratégie d’occupation ni basculer en meublé.
- 🧱 Amortissable : prix du bâti (hors terrain), travaux de rénovation durable, frais d’acquisition éligibles.
- 🌱 Non amortissable : terrain, dépenses à caractère personnel, charges déjà déduites au fil de l’eau.
- 🕒 Durées usuelles (indicatives) : bâti sur 25–35 ans, gros travaux sur 10–15 ans, avec cohérence technique.
Exemple chiffré réaliste : de 2 270 € d’impôt à 0 € la première année
Samir perçoit 10 800 € de loyers/an (900 €/mois). Charges et intérêts : 6 000 €. Au régime réel sans amortissement, base = 4 800 €. À 30 % de TMI + 17,2 % de PS, l’addition flirte avec 2 270 €.
Achat 220 000 € dont 15 % de terrain (33 000 €). Base amortissable du bâti : 187 000 €. Sur 30 ans, annuité d’amortissement ≈ 6 233 €. Résultat foncier (4 800 €) − amortissement (6 233 €) = 0 € imposable, et l’excédent d’amortissement est reporté. L’impôt foncier tombe à 0 € l’année 1, puis reste atténué sur plusieurs exercices. Insight : un bouclier simple, modulable dans le temps.
Pour aller plus loin côté actifs, l’amortissement se marie bien avec des achats à forte pérennité. Les biens de caractère, souvent sous-valorisés, peuvent offrir un couple rendement/patrimoine intéressant : voir ce dossier sur des biens atypiques et historiques, utile pour dénicher des opportunités.
Avantages fiscaux, règles clés et points de vigilance à connaître
Les avantages fiscaux tiennent en trois mots : neutraliser, lisser, piloter. La base taxable est réduite, l’effort d’épargne stabilisé, et la stratégie reste en location nue (souvent plus simple à gérer).
- ✅ Optimisation fiscale lisible : réduction de la base IR + PS, sans changement de statut.
- 📊 Défiscalisation progressive : le report d’amortissement soutient la visibilité pluriannuelle.
- 🧾 Conformité loi fiscale : terrain exclu, durées justifiées, pièces justificatives conservées.
- ⚠️ Attention aux durées trop courtes ou montants déraisonnables : la cohérence technique prime.
- 🧭 Expatriés : règles d’assiette et de convention fiscale à vérifier, ce guide pour les expatriés achetant en France synthétise les réflexes utiles.
Astuce de terrain : un plan pluriannuel de travaux (isolation, parties communes, performance énergétique) valorise le bien et structure l’amortissement. Les propriétés singulières peuvent aussi tirer leur épingle du jeu, comme le rappelle cette analyse sur les trésors souvent négligés.
Stratégies d’investissement locatif 2026 : où et quoi acheter pour maximiser l’amortissement
Cap sur des emplacements liquides (nœuds de transport, bassins d’emploi, villes étudiantes) et des surfaces très demandées (T1/T2). Samir a choisi un T2 près d’une station de métro et d’un hôpital : vacance faible, loyer régulier, parfait pour lisser l’amortissement.
Deux angles performants émergent en 2026 : 1) la réhabilitation de biens années 50–70 avec saut énergétique mesurable (D→B) ; 2) l’acquisition d’actifs singuliers à requalifier, comme suggéré ici avec fermes, moulins, maisons historiques. Pour les non-résidents, clarifier financement, fiscalité et gestion via ce guide des expatriés reste un préalable.
| 🧭 Option | 📉 Base imposable estimée | 🗂️ Complexité | 👤 Pour qui | ✨ Particularité |
|---|---|---|---|---|
| Régime réel sans amortissement | Élevée si peu de charges | Faible | Bailleurs TMI 0–11 % | Simplicité 👍 |
| Niche fiscale 2026 : amortissement en location nue | Faible à modérée grâce à l’amortissement | Moyenne (tableaux d’amortissement) | TMI 30–41 % recherchant une optimisation fiscale | Report possible 🔁 |
| LMNP au réel (référence) | Souvent très faible | Moyenne | Biens meublés, profils mobiles | Meublé, turnover ⚡ |
Plan d’action en 5 étapes pour des bailleurs sereins
- 🧮 Évaluer la base amortissable (bâti vs terrain) et les durées cohérentes.
- 📚 Documenter chaque poste (factures, diagnostics, attestation de valeur du terrain).
- 🏗️ Prioriser des travaux durables qui soutiennent la valeur locative.
- 🧠 Simuler trois scénarios d’impôt sur 10 ans avec et sans amortissement.
- 🤝 S’entourer (expert-comptable, gestion locative) et vérifier la trajectoire patrimoniale.
Pour inspirer une recherche d’actifs différenciante, parcourez les pistes d’achats hors des sentiers battus via ce guide des biens atypiques, et n’oubliez pas les points d’entrée spécifiques aux non-résidents dans le parcours expatrié.
Qu’est-ce qui est amortissable avec la Niche fiscale 2026 en location nue ?
Le bâti (hors terrain) et certains travaux de rénovation éligibles, étalés sur une durée d’usage cohérente. Le terrain n’est pas amortissable et les charges déjà déduites ne peuvent pas être amorties une seconde fois.
L’amortissement peut-il créer un déficit imputable sur mon revenu global ?
Le mécanisme vise surtout à ramener le résultat foncier à zéro. L’excédent d’amortissement se reporte sur les années suivantes, ce qui lisse l’impôt dans le temps, sans transformer mécaniquement l’excédent en déficit global.
Faut-il passer en meublé pour profiter de l’amortissement ?
Non, la Niche fiscale 2026 apporte l’amortissement à la location nue. Le statut reste inchangé, ce qui séduit les bailleurs attachés à la simplicité de gestion du nu.
Comment estimer la part de terrain ?
Une méthode consiste à retenir une quote-part de marché (souvent 10–20 % selon la zone) ou à s’appuyer sur une attestation. L’objectif est d’isoler une base amortissable réaliste et défendable.
Les expatriés peuvent-ils en bénéficier ?
Oui, sous réserve des règles de la convention fiscale et de la résidence fiscale. Avant d’acheter, consultez un guide dédié aux non-résidents et vérifiez la chaîne financement–gestion–fiscalité.
