Déficit foncier : peut-on déduire les intérêts d’un prêt contracté pour payer des droits de succession ?
En bref :
- 🔎 Oui si le prêt finance l’acquisition d’un bien destiné à la location et que le propriétaire opte pour le régime réel.
- 📌 Les intérêts se déduisent des revenus fonciers, pas directement du revenu global (sauf règles spécifiques sur le déficit foncier).
- 🗂️ Justificatifs indispensables : contrat de prêt, justificatif d’utilisation des fonds, preuve de mise en location.
- ⚠️ Les intérêts liés à des dépenses personnelles ou à un bien destiné à la vente ne sont pas déductibles.
Question directe : un héritier qui emprunte pour régler les droits de succession liés à un immeuble locatif peut-il déduire les intérêts ? Selon l’administration fiscale et la doctrine en vigueur, la réponse dépend de l’usage réel des fonds et du régime d’imposition choisi. Un cas concret sert souvent mieux l’explication que la théorie.
Claire hérite en 2024 d’un petit immeuble de rapport. Pour payer les droits de succession, un prêt de 80 000 € est contracté. Si cet immeuble est mis en location et que l’option pour le régime réel est retenue, les intérêts de ce prêt peuvent être intégrés parmi les charges déductibles des revenus fonciers. En revanche, ces intérêts ne sont pas imputables au revenu global comme un déficit foncier classique si l’on parle d’intérêts eux-mêmes : ils viennent réduire la base imposable des revenus fonciers. Ce distinguo est central pour optimiser la fiscalité.
Les règles clés pour la déduction des intérêts d’emprunt
Le principe : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers quand le prêt sert à l’acquisition, la reconstruction, l’agrandissement, la conservation, la réparation ou l’amélioration d’un bien destiné à la location.
Conditions pratiques à respecter
- 🧾 Le propriétaire doit avoir payé les intérêts durant l’année d’imposition.
- 📚 Les intérêts doivent être justifiables : contrats, relevés, justificatifs montrant que les fonds ont financé le bien.
- 🏠 L’intention de louer doit être manifeste et la location effective au moment de l’acquisition ou après travaux.
Ces éléments figurent dans la documentation administrative et les commentaires officiels (BOFiP) et sur les guides fiscaux spécialisés.
Exemples chiffrés et limites
Illustration : prêt de 80 000 € à 2% sur 15 ans → intérêts annuels ≈ 1 600 €. Si les loyers couvrent les recettes et que les charges (hors intérêts) génèrent un déficit, les intérêts viennent en déduction des revenus fonciers, diminuant l’imposition foncière nette.
| Situation | Intérêts déductibles ? | Remarque |
|---|---|---|
| Prêt pour payer droits de succession d’un immeuble locatif 🏢 | ✅ | Doit prouver l’utilisation des fonds pour l’acquisition ou la conservation 🗂️ |
| Prêt pour dépenses personnelles (santé, etc.) 💳 | ❌ | Non déductible |
| Prêt pour un bien destiné à la revente 🏚️ | ❌ | Intérêts non admis |
Documents à conserver et bonnes pratiques
Pour sécuriser la déduction, il est recommandé de conserver :
- 📄 Contrat de prêt et relevés d’intérêts.
- 🧾 Quittances de paiement des droits de succession montrant l’utilisation des fonds.
- 🔍 Preuves de mise en location : bail, états des lieux, recettes locatives.
En cas de prêt substitutif, les intérêts restent déductibles dans la limite des intérêts initiaux prévus. Les intérêts de retard, eux, ne sont pas admis. Pour approfondir les références, il est utile de consulter les fiches pratiques et la doctrine fiscale officielle.
La vidéo ci-dessus résume les notions fiscales et illustre par des exemples concrets comment comptabiliser ces intérêts.
Ce second contenu propose des cas pratiques liés aux droits de succession et à la trésorerie des héritiers.
Sources et lectures complémentaires
Pour approfondir : consulter la fiche officielle sur le déficit foncier, la doctrine BOFiP et des guides pratiques pour bailleurs. Quelques références utiles :
- 📘 tout savoir sur le déficit foncier (Ministère)
- 📗 BOFiP – intérêts d’emprunt et règles d’imputation
- 📙 guide pratique pour bailleurs
Insight final : emprunter pour payer des droits de succession peut être fiscalement neutre — voire bénéfique — si le bien hérité est réellement destiné à la location et si toutes les pièces justificatives sont conservées. Penser au régime réel et vérifier chaque ligne de charges évite les mauvaises surprises.
Un prêt contracté uniquement pour les droits de succession est-il automatiquement déductible ?
Non. Les intérêts sont déductibles si les fonds ont servi à l’acquisition ou à la conservation d’un bien produisant des revenus fonciers et si le propriétaire opte pour le régime réel. Il faut pouvoir le justifier.
Peut-on imputer ces intérêts sur le revenu global via déficit foncier ?
Les intérêts sont déduits des revenus fonciers. Le déficit foncier imputable sur le revenu global concerne surtout les travaux (hors intérêts) et est limité à 10 700 € par an sous conditions.
Quelles preuves fournir à l’administration fiscale ?
Contrat de prêt, relevés d’intérêts, preuve de paiement des droits de succession avec utilisation des fonds, bail ou preuve de mise en location.
Les intérêts d’un prêt pris par une société pour racheter des parts sont-ils déductibles ?
Généralement non : les intérêts liés au rachat de parts ne sont pas assimilés à des dépenses engagées pour l’acquisition d’un bien locatif selon la doctrine administrative.
