En bref
- 🎯 Objectif clair : transmettre 100 000 € de parts de SCPI par enfant avec 0 € de droits de succession grâce à l’abattement renouvelable tous les 15 ans.
- 🧩 Deux voies efficaces : Donation en pleine propriété ou démembrement (donner la nue-propriété, conserver l’usufruit).
- 📜 Forme juridique : acte notarié quasi indispensable, Don manuel possible mais rare et encadré.
- 💶 Frais : droits de donation neutralisés par l’abattement, restent surtout les frais de notaire (barème progressif).
- 🧒 Cas idéal : parent de 61 à 71 ans → nue-propriété = 60 à 70 % de la valeur pour une Optimisation fiscale maximale.
- 🧭 À éviter : transmettre des SCPI fiscales avant la fin d’engagement, oublier la déclaration, négliger l’égalité entre héritiers.
Dans de nombreuses familles, l’épargne immobilière a pris la forme de SCPI, ces fonds qui mutualisent des immeubles pour servir des revenus réguliers. Bonne nouvelle : elles se transmettent finement, au centime près, là où un appartement oblige souvent à arbitrer ou vendre. En 2025-2026, l’abattement légal autorise toujours de donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans en franchise de droits, et 31 865 € par petit-enfant dans certains cas. Concrètement, céder aujourd’hui 100 000 € de parts de SCPI par enfant peut s’opérer avec 0 € de droits de succession à payer, puisque la Donation de son vivant utilise les abattements et réduit d’autant la base taxable future de la Succession. Mieux, le démembrement (donner la nue-propriété, garder l’usufruit) permet de préserver les revenus tout en compressant la valeur transmise selon l’âge. Camille et Malik, 64 et 62 ans, l’ont compris : ils ont calibré la valeur de Parts de SCPI données à leurs enfants pour rester sous l’abattement, et organisé une Transmission de patrimoine pacifiée, documentée chez le notaire, sans friction fiscale.
Transmission de patrimoine : donner 100 000 € de parts de SCPI à ses enfants sans droits
Le principe est simple : l’abattement légal en ligne directe permet d’offrir 100 000 € par enfant sans droits, renouvelable tous les 15 ans. Sur des Parts de SCPI, c’est particulièrement souple grâce à leur divisibilité.
Deux garde-fous : les SCPI fiscales (Pinel, Malraux…) ne se donnent pas avant la fin d’engagement, et la valorisation des parts doit être à jour (prix de retrait/dernier bulletin). Pour approfondir, consultez ce guide sur comment transmettre vos parts de SCPI et ce rappel des règles à connaître en 2025.
Donation en pleine propriété ou démembrement : que choisir ?
La pleine propriété transfère revenus et contrôle au donataire. C’est direct, mais la base de calcul est la valeur totale des parts.
Le démembrement scinde usufruit et nue-propriété. Donner la nue-propriété et conserver l’usufruit permet de continuer à percevoir les loyers tout en réduisant la valeur taxable selon l’âge (référentiel CGI art. 669). C’est souvent la voie royale d’Optimisation fiscale.
Mode d’emploi pas à pas pour une Donation de parts de SCPI
- 📌 Vérifier la nature des parts : transmissibles si SCPI de rendement; éviter les SCPI fiscales avant terme. Des explications claires figurent sur Portail SCPI.
- 🧮 Valoriser précisément : prix de part, éventuels délais de jouissance; voir aussi ce mode d’emploi opérationnel.
- 🧑⚖️ Choisir l’acte : donation simple ou donation-partage (valeur figée, paix familiale). Décryptage complémentaire côté Le Particulier.
- ✍️ Passer par le notaire : sécurise la transmission et la déclaration fiscale. Quelques sociétés de gestion acceptent le Don manuel, mais c’est rare.
- 📄 Déclarer si don manuel : formulaire n°2735 au SIE sous 1 mois, pièces à l’appui.
- 🔁 Notifier la société de gestion : inscription du donataire au registre des associés.
Pour des repères pratiques et des cas chiffrés, voyez aussi cet article sur comment transmettre efficacement à ses enfants et l’éclairage d’un gérant sur donation et transmission de patrimoine.
Exemple chiffré : 100 000 € transmis à 0 € de droits
À 62 ans, l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. En donnant la nue-propriété de 166 667 € de parts, la valeur taxable chez l’enfant est 100 000 € (60 %), donc 0 € de droits grâce à l’abattement. Le parent conserve les revenus via l’usufruit, et la pleine propriété se reconstitue au décès sans droits supplémentaires.
Besoin d’un panorama pédagogique ? Consultez ce guide pour transmettre des parts de SCPI et la fiche pratique pour transmettre gratuitement ses parts.
Barème clé du démembrement pour calibrer sa Donation
La répartition usufruit/nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier (référentiel constant en 2025-2026). Ce barème aide à viser l’Exonération fiscale via l’abattement de 100 000 €.
| Âge de l’usufruitier 👤 | Valeur de l’usufruit 🍇 | Valeur de la nue-propriété 🌱 |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Astuce pratique : ajuster le montant des Parts de SCPI données pour que la nue-propriété corresponde précisément à 100 000 € par enfant. C’est la clé de l’efficacité.
Combien ça coûte vraiment ? Frais, notaire et droits
Après abattement, le barème des droits de donation (5 % à 45 %) s’applique si vous dépassez les seuils. Avec un calibrage fin, l’addition se résume le plus souvent aux frais de notaire (barème progressif, environ 1 % au-delà de 60 000 €, hors débours). Une synthèse utile est proposée dans ce guide “transmettre vos parts”.
En parallèle, gardez en tête le calcul de la plus-value immobilière lors d’une éventuelle revente ultérieure par les enfants (hors donation, la donation elle-même n’est pas un fait générateur).
Donation simple, don manuel ou donation-partage ?
La donation simple peut être réévaluée à la Succession pour rétablir l’égalité. La donation-partage fige la valeur au jour de l’acte : idéale pour prévenir les tensions entre fratries.
Le Don manuel de Parts de SCPI reste possible si la société de gestion l’accepte, avec déclaration n°2735. Mais l’acte notarié demeure la voie la plus sûre. Pour un panorama grand public, voyez aussi cette ressource sur transmettre des parts facilement.
Pièges à éviter et astuces d’optimisation fiscale
- ⛔ Ne pas donner des SCPI fiscales avant la fin d’engagement (sinon perte d’avantage).
- 🧭 Programmer tous les 15 ans pour réactiver les abattements (100 000 € par enfant, 31 865 € par petit-enfant).
- 🧰 Privilégier le démembrement entre 61 et 71 ans pour maximiser la nue-propriété transmise.
- 📑 Documenter et déclarer (n°2735 si don manuel), notifier la société de gestion.
- 🏛️ Arbitrer le cadre d’investissement si vous investissez en direct par ailleurs : voir quel statut pour investir seul ou ce guide pour expatriés.
- 🌍 Comparer avec l’achat en direct (ex. marché régional) via ce guide pour débutants afin de mesurer l’intérêt unique de la SCPI pour la Transmission de patrimoine.
Pour des éclairages complémentaires, consultez ce dossier “transmettre des parts de SCPI” et ce récapitulatif “comment transmettre ses parts”.
Peut-on donner des SCPI fiscales (Pinel, Malraux) ?
Non, pas avant la fin de l’engagement, car l’avantage est personnel et non transférable. Privilégiez les SCPI de rendement pour la Donation.
Comment atteindre 0 € de droits pour 100 000 € donnés ?
En calibrant la valeur donnée sous l’abattement légal de 100 000 € par enfant (renouvelable tous les 15 ans). Le démembrement aide à ajuster la base taxable.
Le don manuel de parts de SCPI est-il accepté ?
Parfois, selon les sociétés de gestion. Il exige une déclaration n°2735 et reste moins sécurisé qu’un acte notarié. L’acte notarié est recommandé.
Quels frais prévoir au-delà des droits ?
Principalement les frais de notaire (barème progressif). Les droits de donation sont neutralisés si vous restez dans les abattements.
Donation simple ou donation-partage ?
La donation-partage fige la valeur et évite des réajustements lors de la succession, utile pour préserver l’équité entre enfants.
