En bref
- 📉 Inflation et érosion monétaire changent la lecture des gains: la plus-value réelle n’est pas la plus-value fiscale.
- 📆 Vente 2026: la réforme LMNP post-2025 réintègre les amortissements dans le calcul et alourdit l’addition.
- 🧮 Coefficients d’érosion monétaire pour une valeur corrigée du prix d’achat: utile pour décider quand vendre.
- 🏁 Gagnants: détention longue, micro-BIC, ventes sous 15 000 €. Perdants: LMNP au réel très amortis, détentions courtes.
- 🧭 Finance personnelle: arbitrer entre valeur “réelle”, fiscalité, et projet de vie d’investissement.
Entre 2021 et 2023, l’inflation cumulée en France a avoisiné 12 %. Résultat: un appartement vendu “plus cher” en 2026 n’a pas forcément gagné en pouvoir d’achat. En parallèle, la refonte de la fiscalité votée au Sénat autour de la plus-value et la réintégration des amortissements pour les meublés changent l’équation de la vente. Le débat public porte désormais sur une question simple: comment mesurer la plus-value réelle d’une cession, une fois l’érosion monétaire et l’impôt pris en compte?
Claire et Nabil, investisseurs en meublé depuis 2016, s’y heurtent: leur prix de vente grimpe, mais la “valeur corrigée” de leur mise de départ, elle, a aussi augmenté avec l’inflation. Ce guide détaille comment confronter ces deux réalités — ce que dit le fisc et ce que dit l’économie du quotidien — pour décider qui sont les gagnants et les perdants d’une vente 2026.
Vente 2026 et plus-value réelle : comment corriger l’érosion monétaire
La fiscalité raisonne en euros courants. Pour juger du gain “économique”, on peut corriger le prix d’achat par les coefficients d’érosion monétaire, publiés chaque année. Consultez les coefficients d’érosion monétaire à jour, utiles pour estimer une valeur corrigée du passé vers aujourd’hui.
Contexte réglementaire: au fil des débats budgétaires, des ajustements ont été discutés, dont la prise en compte de l’érosion monétaire. Un point de situation est proposé par cette réforme votée au Sénat, qui détaille gagnants, perdants et zones d’ombre.
Calcul plus-value corrigée de l’inflation : méthode simple
En pratique, on compare la plus-value réelle (corrigée) à la plus-value fiscale:
- 🧩 Étape 1: déterminer le prix de cession net (prix – frais de vente).
- 🧩 Étape 2: corriger le prix d’achat par l’inflation (prix d’achat × coefficient cumulé) pour une valeur corrigée.
- 🧩 Étape 3: “gain réel” ≈ prix de cession net – prix d’achat corrigé.
Exemple pédagogique: achat 200 000 €, cession nette 270 000 €. Si le coefficient cumulé est supposé 1,20, la valeur d’achat corrigée vaut 240 000 €. Le gain “réel” est alors 30 000 €, quand le gain nominal affiche 70 000 €. Cet écart raconte l’érosion monétaire.
LMNP 2026 : la réforme qui change tout sur la plus-value
Depuis mi-février 2025, les amortissements déduits au réel en LMNP réduisent la valeur d’achat pour le calcul de la plus-value. Conséquence: la base imposable grimpe. Les règles officielles distinguent toujours impôt à 19 % et prélèvements sociaux à 17,2 %, avec abattements selon la durée de détention.
Pour suivre précisément les amortissements et éviter la double déduction des travaux, des outils dédiés existent, comme ce calcul LMNP détaillé. Les administrations ont, par ailleurs, prorogé certaines mesures au début de 2026: voir les actualités BOFiP et ces prorogations début 2026.
Étude de cas éclair
Acquisition 2016: 200 000 € + 7,5 % de frais; cession nette 2026: 270 000 €; amortissements pratiqués: 60 000 €; détention: 10 ans. Avec réintégration des amortissements, la base de calcul augmente et l’impôt total peut plus que doubler par rapport à l’ancien régime. Les conséquences sont illustrées dans cette analyse récente.
Gagnants et perdants de la vente 2026 : lecture stratégique
Les gagnants sont souvent les détenteurs longs (22 ans pour l’IR, 30 ans pour les PS), les micro-BIC sans amortissements et les ventes inférieures à 15 000 €. Les perdants typiques: LMNP au réel fortement amortis, détentions courtes, reventes “techniques” liées à des travaux déjà déduits.
Pour comparer options et statuts d’investissement, voir ce choisir son statut. Sur la question du bon timing — vendre plus tôt ou patienter — l’analyse “familles” est synthétisée ici: vendre plus tôt ou patienter.
| ⏳ Durée de détention | 📗 Abattement IR | 📘 Abattement PS | 🔎 Signal |
|---|---|---|---|
| 0–5 ans | 0 % | 0 % | ⚠️ Base maximale |
| 6–21 ans | 6 %/an | 1,65 %/an | ↘️ Érosion progressive |
| 22e année | Exonération IR | +1,60 % | 🎯 Cap fiscal |
| 23–30 ans | IR: 0 € | 9 %/an | ⛳ Accélération PS |
| Au-delà de 30 ans | IR: 0 € | PS: 0 € | 🏆 Exonération totale |
Stratégies utiles pour une décision alignée sur la finance personnelle
- 🗓️ Simuler la plus-value réelle avec coefficients d’érosion monétaire, puis la version fiscale (guide pratique).
- 🧾 Vérifier travaux/amortissements pour éviter la double prise en compte et documenter chaque dépense (outils LMNP).
- 🎯 Arbitrer: abattements de durée vs coût d’opportunité, projet de vie et investissement futur.
- 📚 Consulter un cadre à jour: abattements et exonérations + focus débats: réforme au Sénat.
Dernier repère: pour un socle clair, relire les bases du calcul et, côté administration, les principes officiels.
La plus-value réelle doit-elle être déclarée au fisc ?
Non. L’administration calcule la plus-value fiscale, pas la plus-value corrigée de l’inflation. La version “réelle” est un outil d’aide à la décision pour juger du gain en pouvoir d’achat.
Comment intégrer l’érosion monétaire dans ma stratégie ?
Comparer deux chiffres: 1) le gain nominal et fiscal, 2) le gain corrigé par les coefficients d’érosion monétaire. Si l’écart est important, revoir le timing ou le prix de vente.
LMNP: qui est le plus impacté par la réforme 2025 ?
Les loueurs au réel ayant fortement amorti, avec une détention courte ou moyenne. Le micro-BIC, sans amortissement, n’est pas concerné par la réintégration.
Quels sont les principaux cas d’exonération ?
Durée de détention longue (IR exonéré après 22 ans, PS après 30 ans), cession ≤ 15 000 €, première cession d’une résidence secondaire avec réemploi sous conditions.
Vendre plus tôt ou attendre ?
Croiser abattements, dynamique locale des prix, inflation attendue et projets de vie. Une ressource utile pour arbitrer: l’analyse sur le timing de la vente et ses effets familiaux.
